Bilo da si tek krenuo ili već neko vrijeme planiraš prijavu projekta za dodjelu bespovratnih EU sredstava, vjerujem da imaš razna pitanja i nedoumice te si u potrazi za odgovorima.
Ovaj priručnik idealan je početak tvoje potrage za odgovorima, a kreiran je nakon mnogobrojnih razgovora i sastanaka s poljoprivrednicima koji se nikad nisu prijavljivali niti provodili projekte sufinancirane EU sredstvima.
Priručnik dolazi iz potrebe da se korisnike upozna s temeljnim preduvjetima/pojmovima vezano uz poljoprivredno gospodarstvo koje je promatrano s aspekta prijave na EU natječaje za bespovratna sredstva.
Dobra vijest koju ti moram odmah ovdje naglasiti je da uz kupnju ovog priručnika dobiješ i pola sata telefonskih konzultacija u sklopu kojih ću ti dati odgovore na tvoja pitanja koja imaš vezano uz sadržaj priručnika, kao i besplatno oglašavanje tvojih proizvoda i usluga na našem portalu Ethno Dalmacija.
Našoj suradnji tu ne mora biti kraj, dapače, usudili bi se reći da je ovo tek početak, a što još možemo napraviti za tebe i u čemu ti možemo pomoći pogledaj na našoj web stranici odaberi nešto za sebe.
Cijena vodiča u pdf formatu iznosi 70,00 Eura, koje možeš platiti putem ove uplatnice i potvrditi nam to mailom: info@zobnica.hr. Kada primimo uplatu šaljemo ti vodič e-mailom i dogovaramo se za telefonske konzultacije!
Javna nabava zauzima značajno mjesto u osiguranju što učinkovitijeg trošenja javnih sredstava. U sklopu EU natječaja poduzetnicima se alociraju bespovratna sredstva koja predstavljaju bitan poticaj za realizaciju projekata koji doprinose njihovom daljnjem razvoju i konkurentnosti na tržištu.
Poduzetnici koji su aplicirali svoje projekte na određene natječaje, te su za njih dobili odluku o financiranju, za uspješnu realizaciju i postizanje ciljeva projekta u kasnijoj provedbi projekta trebaju voditi računa i o nabavi za aktivnosti koje su predviđene projektom.
Dodijeljena bespovratna sredstava mogu biti i predmet povrata ukoliko se u samom postupku nabave utvrde određene nepravilnosti. Financijske korekcije primjenjuju se ukoliko dodijeljena sredstva nisu korištena u svrhe kojima su namijenjena.Provođenje postupaka nabave nije rezervirano samo za obveznike primjene Zakona o javnoj nabavi. Pravne osobe i obrtnici koji nisu obveznici primjene Zakona o javnoj nabavi (NOJN), nabavu moraju provoditi poštivajući određena pravila.
Zašto moram provoditi postupak nabave iako nisam zakonski obveznik?
Temeljna načela javne nabave ključna su za „uvođenje reda“ u sklopu tržišnih natjecanja poduzetnika. Glavna načela s jedne strane ograničavaju poduzetnike (u ovom slučaju naručitelje) koji su spriječeni pogodovati određenimovati određenim subjektima kako bi ugovorili poslove (npr. namještanje poslova članovima obitelji, poznanicima i slično.), dok s druge strane organiziraju tržište koje svim subjektima – potencijalnim ponuditeljima omogućuju jednak tretman, prema kojem mogu ravnopravno sudjelovati u postupcima za dobivanje i odrađivanje posla.
Koji je glavni okvir za provođenje nabave za neobveznike javne nabave (NOJN)?
Prema Zakonu o javnoj nabavi definirana su osnovna načela koja obveznici moraju poštivati, a koja su definirana kako bi se spriječile nedopuštene radnje koje će onemogućiti pošteno natjecanje gospodarskih subjekata na tržištu. Isto kao i obveznici primjene Zakona JN, neobveznici primjene Zakona također moraju poštivati određena načela. NOJN prilikom provođenja postupka nabave moraju poštivati sljedeća načela: • Izbjegavanje sukoba interesa • Načelo razmjernosti • Načelo jednakog postupanja • Načelo zabrane diskriminacije • Načelo racionalnog i ekonomičnog trošenja sredstava
Koji su koraci u provođenju postupka nabave za NOJN?
1. Izrada i objava poziva na dostavu ponuda 2. Definiranje uvjeta sposobnosti, predmeta nabave, kriterija za odabir ponude, rokova za dostavu ponuda 3. Pregled i ocjena zaprimljenih ponuda
Koji su pragovi za primjenu pravila za neobveznike primjene Zakona o javnoj nabavi?
1. Postupak nabave s jednim ponuditeljem Za nabave roba, radova i usluga procijenjene vrijednosti do 150.000,00 kuna – naručitelj nije u obvezi izrađivati poziv na dostavu ponuda, te u tom slučaju nema formalnog pregleda i ocjene ponuda koji se provodi u postupku nabave s obveznom objavom.
2. Postupak nabave s obveznom objavom Za nabave roba, radova i usluga procijenjene vrijednosti veće od 150.000,00 kuna – naručitelj je dužan objaviti poziv na dostavu ponuda na stranici www.strukturnifondovi.hr, te u tom slučaju vrši formalni pregled i ocjenu zaprimljenih ponuda
3. Posebni postupci nabava – provođenje postupka nabave slanjem ili objavom poziva na dostavu ponuda na jednog ili više ponuditelja bez obzira na procijenjenu vrijednost nabave, moguće samo u iznimnim slučajevima.
Što ako ne provedem nabavu u skladu s definiranim pravilima koja se primjenjuju na osobe koje nisu obveznici primjene Zakona o javnoj nabavi?
Pravilno provedena nabava osigurava u konačnici i pravilnu provedbu EU projekta. Posljedica pogrešaka u postupku nabave, za korisnika bespovratnih sredstava može dovesti do nastupa financijskih korekcija, odnosno da kompletnog povrata dodijeljenih financijskih sredstava. U slučaju utvrđivanja nepravilnosti u sklopu provedbe projekta, nadležno tijelo poseže za financijskim korekcijama koje su negativna posljedica za nositelja projekta. Financijske korekcije podrazumijevaju povrat cijelog ili dijela financiranja isplaćenog korisniku, što ovisi o težini utvrđene nepravilnosti. Neki od primjera za primjenu financijskih korekcija za NOJN • Izostanak objave poziva na dostavu ponuda • Umjetna podjela ugovora s ciljem izbjegavanja objave poziva na dostavu ponuda • Neopravdano korištenje posebnog postupka nabave • Skraćivanje rokova • Diskriminirajuće tehničke specifikacije
Na što trebam paziti prilikom provođenja postupaka nabave? • Na pragove za provođenje postupka • Na grupiranje predmeta nabave kako ne bi došlo do poništenja postupka nabave • Jasno definirati tehničke specifikacije predmeta nabave • Jasno definirati uvjete sposobnosti ponuditelja za izvršenje predmeta ugovora • Paziti na rokove
Ako ste jedan od potencijalnih prijavitelja na pojedine natječaje u sklopu kojih vlastite projekte možete financirati dijelom iz bespovratnih sredstava EU, pretpostavka je da ćete za predmete nabave morati provesti postupak nabave koji se objavljuje na stranicama Strukturnih fondova (https://strukturnifondovi.hr/). Pravilno provedena nabava temelj je za uspješnu provedbu projektnih aktivnosti, stoga je bitno pravilno postaviti i provesti sve dijelove.
Nije rijetkost da se poduzetnici, posebice početnici koji se još uvijek bore za svoje mjesto na tržištu i rade na ostvarenju kontinuiranih priljeva, susreću s manjkom likvidnih sredstava potrebnih za podmirenje prije svega fiksnih troškova poslovanja (plaće, režijski troškovi..). U bankama u kojima imaju otvorene poslovne račune, poduzetnici mogu ugovoriti dopušteno prekoračenje, tzv. minus, pomoću kojega uspijevaju nadoknaditi nedostatak novčanih sredstava kako bi u potpunosti mogli podmiriti nastale troškove.
Budući da je negativni saldo na računu popriličan uteg za svakog poduzetnika, iako se ne čini tako na početku kada je u pitanju korištenje simboličnih iznosa, potrebno je biti oprezan, a najvažnije je izraditi plan koji će u potpunosti eliminirati korištenje prekoračenja.
1.Kontinuirano praćenje priljeva i odljeva –Izrada modela za praćenje u excelu.
Kontinuirano praćenje priljeva i odljeva bitno može utjecati na održivost poslovanja u budućnosti.
Za poduzetnika je bitno imati pravovremenu i točnu informaciju, kako bi mogao donositi ispravne poslovne odluke. Informacijom je moguće raspolagati ako se u poduzeću provodi detaljno praćenje, direktor društva u toj situaciji ima uvid u stanje i kretanje prometa, što je jedan od koraka bitnih za donošenje ispravnih odluka. Situacije u kojima se odluke donose bez prethodne detaljne analize, mogu dovesti do problema u poslovanju i bespotrebnog zaduživanja.
Kreiranje modela u excelu za poduzetnike je izvrstan alat pomoću kojega se jasno može pratiti kretanje novčanih sredstava, a u svakom trenutku moguće je provjeriti trenutno stanje.
Osim što u bilo kojem trenutku (ako se evidencija vodi redovito) poduzetnik ima jasan uvid u stanje, pravovremeno može poduzeti mjere kojima će osigurati dodatna sredstva, bilo da je riječ o rezanju troškova, osiguranju dodatnih prihoda ugovaranjem novih poslova ili redovitoj naplati potraživanja. Bitno je i detaljno razložiti priljeve koje poduzetnik ostvaruje od pojedinog kupca, kako bi znao prepoznati ključne kupce, ali i raskinuti poslovnu suradnju s onima koji su uteg poslovanju. Kod odljeva je potrebno pratiti i analizirati svakog pojedinog dobavljača na način da se definiraju odgovarajući rokovi plaćanja i isporuke, prati kvaliteta usluge (robe, radova), promjene u cijenama.
2. Izrada plana priljeva i odljeva za određeno vremensko razdoblje i usporedba plana sa stvarnim stanjem
Planovi se donose za određeno vremensko razdoblje, u praksi se uglavnom kreiraju kvartalni, polugodišnji, godišnji planovi likvidnosti. Prilikom planiranja budućeg poslovanja bitno je da je plan nastao nakon određenog vremena u kojemu su se pratili priljevi i odljevi u kojem se stekao dojam o visini istih. Ako je riječ o poduzetniku početniku plan priljeva se može temeljiti na sklopljenim ugovorima o poslovnoj suradnji, prema kojima okvirno može definirati mjesečne priljeve, dok su nam fiksni troškovi uglavnom poznati.Plan je uvijek plan i naravno da se može mijenjati tijekom razdoblja, međutim pravu vrijednost dobiva tek nakon usporedbe sa stvarnim stanjem. Odstupanja, posebice negativna, bitna su radi analize uzroka tog negativnog odstupanja. Isti nas upozoravaju na postojanje određenog problema kojeg možemo opisati u sljedećoj situaciji. Poduzetnikovi priljevi u polugodišnjem razdoblju manji su za 20% od planiranih. Iako je prihod nastao, potraživanje nije naplaćeno. Utvrđeno je da je u polugodišnjem razdoblju kupac upao u financijske poteškoće i da ima problema s plaćanjem što se odrazilo i na poslovanje promatranog poduzeća. Spomenuta situacija dovodi nas do sljedećeg bitnog koraka koji također utječe na likvidnost poduzeća.
3. Prepoznavanje problema i definiranje politike s kupcima i/ili dobavljačima
Odstupanja stvarne od planirane projekcije novčanog tijeka i prepoznavanje problema dovode do potrebe redefiniranja uvjeta s kupcima i dobavljačima. Iste je moguće mijenjati ovisno o duljini poslovne suradnje. Uvjeti se odnose na rokove plaćanja, odobravanje popusta na uslugu/robu/radove i sl.
Da bi poduzetnici pravilno definirali politiku s kupcima, potrebno je prethodno postaviti temeljito praćenje svakog pojedinog kupca, te iz praćenja dati odgovore na pitanja koja mogu biti usmjerena na: definiranje popusta, upozorenje da li je pouzdani kupac ažuran u plaćanjima, da li mu se smanjuju prihodi, kakva je kvaliteta usluge, da li uvodi nove usluge.S druge strane kod dobavljača je također potrebno pratiti poslovanje, a svakako pregovarati o mogućnosti servisiranja, osiguranja predmeta kupnje, rokova za povrat.
4. Sezonalnost poslovanja
Ako djelatnost koju poduzetnik obavlja obilježava sezonalnost, potrebno je voditi računa o planiranju likvidnog poslovanja u mjesecima sa smanjenim dotokom priljeva.
Praćenje likvidnosti, minimalno na mjesečnoj razini može osigurati likvidno poslovanje tijekom cijele godine i spriječiti potencijalne probleme s trenutnom likvidnosti koja se može prolongirati na dugoročnije razdoblje. Praćenje likvidnosti i projekcija za naredne mjesece poslovanje osigurati će likvidnost u mjesecima u kojima je evidentno smanjenje obima posla.
Obzirom na vrstu djelatnosti vlasnici tvrtki ponekad su „osuđeni“ samo na nekoliko kupaca/dobavljača. Ukoliko kod pojedinog kupca također dođe do problema s likvidnošću, nastala situacija se odražava i na tvrtku, stoga je u takvim situacijama dobro stvoriti određenu zalihu koja će pomoći premostiti problematično razdoblje.
Prekoračenje po računu skupi je izvor financiranja te bi ga zbog toga trebalo izbjegavati. Navedeno se može postići jasno donesenim mjerama i planom koji će osigurati likvidnost poslovanja. Analiza povijesnog poslovanja, praćenje tekućeg i planiranje budućeg poslovanja mjere su koje je mora provoditi svaki poduzetnik, a modeli praćenja izvrstan su alat koji pomaže direktorima uvidjeti kako njihove odluke utječu na novčani tijek poduzeća i sprečavaju ulazak u prekoračenja po transakcijskim računima.
Tvrtka Lecor d.o.o. iz Benkovca dugogodišnji je klijent tvrtke Zobnica d.o.o. Lecor d.o.o. na imanju od 17 hektara koje se nalazi u selu Lepuri obrađuje maslinik koji broji preko 4.000 stabala maslina te upravlja pogonom za preradu maslina, najnovije tehnologije, kapaciteta 1.000 kg/h.
Suradnja s tvrtkom Lecor d.o.o. iz Benkovca započela je još 2017. godine kada je započelo planiranje nekoliko projekata, a sve u cilju podizanja kvalitete poslovanja, diverzifikacije djelatnosti i objedinjavanja ponude.
Do danas iza nas stoje sljedeći rezultati:
Realizirana investicija u okviru mjere 6.1.1. „Potpora mladim poljoprivrednicima“ u iznosu od 473.000 kuna od čega je 370.000 kuna dodijeljenih bespovratnih sredstava
U tijeku realizacija investicije u okviru mjere 4.2.1. „Povećanje dodane vrijednosti poljoprivrednim proizvodima“ – objekti za proizvodnju ulja. Ukupni iznos investicije je 2.139.573,96, a odobrena bespovratna sredstva iznose 974.993,72
U tijeku realizacija investicije u okviru mjere 6.2.1. „Potpora ulaganju u pokretanje nepoljoprivrednih djelatnosti u ruralnim područjima“ – pokretanje kušaonice maslinovog ulja. Ukupni iznos investicije je 693.262,00 kuna, a odobrena bespovratna sredstva iznose 370.000,00 kuna
Ishodovano kreditno financiranje poslovne banke u iznosu od 3.800.000,00 kuna
Nadamo se da je ovo samo dio odrađenih projekata za drage klijente i veselimo se budućim poslovnim pothvatima.
Budući da je početak turističke sezone već pred vratima, vrijeme je da postojeći turistički djelatnici, ali i oni koji će to tek postati započnu s pripremom za nadolazeću sezonu. Osim onih koji su završetkom prethodne sezone već počeli s planiranjem i realizacijom novih investicija, na tržištu, kao konkurenti postojećoj usluzi, pojavljuju se novi subjekti koji će početi s obavljanjem različitih djelatnosti u turističkom sektoru.
Među različitim djelatnostima u sektoru turizma kao što su iznajmljivanje smještajnih kapaciteta, agencije za organizaciju izleta, ugostiteljske djelatnosti, kao jedna od konkurentnih djelatnosti zasigurno je i organiziranje, prodaja i provedba usluga turističkih transfera.
Što su turistički transferi?
Prema Zakonu o pružanju usluga u turizmu (NN 130/17) turistički se transferi determiniraju kao:
„ … usluga koja se ugovara za poznatog putnika (korisnika usluge), a koja se sastoji od organiziranja turističke asistencije i prijevoza putnika i njegove prtljage između mjesta pružanja različitih usluga putovanja, a osobito između putničkih terminala (kolodvora i luka kopnenog, pomorskog, riječnog i zračnog prijevoza) i smještajnih objekata u dolasku i/ili povratku, između smještajnih objekata, odnosno do ili od mjesta pružanja neke druge ugovorene ugostiteljske ili turističke usluge“
Kao osnovne karakteristike koje su bitne za pokretanje usluge turističkih transfera ali i unaprjeđenje iste, bitno je definirati sljedeće:
1. Potražnju
Prije definiranja načina realizacije poslovne ideje, odnosno ostvarenja prihoda od predmetne djelatnosti, prethodno je potrebno istražiti da li uopće postoji tržišna utemeljenost u smislu potražnje za navedenom uslugom. Bitno je da budući poduzetnik dođe do podatka koji upućuje na činjenicu da postoji potencijal za obavljanje djelatnosti. Podaci koje bi trebalo analizirati su podaci o prometu putnika u zračnim lukama, turističkom prometu – dolascima i noćenjima, u ovisnosti o definiranim relacijama transfera bilo bi dobro analizirati i podatke o broju posjetitelja u odabranim turističkim atrakcijama (npr. nacionalni parkovi, otoci, turistički razvijeni gradovi i slično).
2. Ponudu
Za dobivanje podataka o ponudi potrebno je napraviti analizu postojećih gospodarskih subjekata koji na tržištu već obavljaju djelatnost turističkih transfera, odnosno definirati glavne konkurente. Savjet je da se napravi usporedba s glavnom konkurencijom te da se istaknu snage i prilike, ali i slabosti i prijetnje u odnosu na iste. Budući da se situacija na tržištu brzo mijenja, treba uzeti u obzir vremensku dimenziju SWOT analize, te istu ažurirati prema potrebi i pratiti napredak u odnosu na prethodno razdoblje. Zaključci će zasigurno rezultirati boljim odlukama i poslovnim uspjesima.
3. Lokaciju obavljanja djelatnosti
Kao i za većinu djelatnosti, lokacija obavljanja istih je vrlo značajna. Navedeno direktno utječe na ostvarenje prihoda od djelatnosti kojom se bavimo, ali je isto tako usko povezano s troškovima koji se vežu uz prihode. Konkretno kod djelatnosti turističkih transfera, lokacija se odnosi na relacije na kojima će se usluga odvijati. Stoga je važno voditi računa o preferencijama krajnjih korisnika, i u ovisnosti o njima lokaciju obavljanja djelatnosti prilagoditi tržištu potražnje.
4. Distribucijske kanale i krajnje korisnike
Svaki početak poslovanja je težak i sa sobom nosi određene poteškoće, koje se u početku najviše odnose na stjecanje mreže poslovnih partnera, odnosno distribucijskih kanala preko kojih će u konačnici gospodarski subjekti dolaziti do svojih krajnjih korisnika. Bitno je voditi računa o poslovnim partnerima koji će nam u slučaju prekapacitiranosti preporučiti svoje goste, odnosno kojima ćemo u obrnutoj situaciji proslijediti „višak“ gostiju. Distribucijski kanali su iznimno značajni, pogotovo prilikom pokretanja poslovanja. U slučaju dobre suradnje, oni mogu biti „vjetar u leđa“ gospodarskom subjektu koji je na samim počecima poslovanja. Dobri primjeri distribucijskih kanala za djelatnost turističkih transfera su svakako hoteli, turističke agencije i privatni iznajmljivači, koji su direktna veza između gospodarskog subjekta koji nudi uslugu i krajnjih korisnika.
5. Ulaganje i financiranje ulaganja
Ulaganje podrazumijeva nabavku osnovnih ili obrtnih sredstava bez kojih ne možemo obavljati djelatnost. Bilo da se radi o pokretanju ili razvoju djelatnosti i moramo nabaviti resurse nužne za obavljanje djelatnosti, definirati iznose i načine financiranja ulaganja.
Ulaganje se može financirati na nekoliko načina: vlastitim ili tuđim sredstvima, kombinacijom vlastitih i tuđih sredstava, te bespovratnim sredstvima ako gospodarski subjekt zadovoljava uvjete prema konkretnim natječajima. Ako nemamo dovoljno vlastitih sredstava, posezanje za nekim dugoročnim izvorima financiranja je logičan slijed. Na tržištu postoji lepeza financijskih instrumenata preko kojih gospodarski subjekti mogu financirati vlastita ulaganja, a prilikom odabira konkretnog načina financiranja ulaganja, preporuka je da se poduzetnik savjetuje s financijskim stručnjakom koji će realno sagledati situaciju, dati mišljenje i u konačnici pripremiti poslovni plan ili investicijsku studiju na temelju kojih se vrši procjena ulaganja.
Predmetna djelatnost prihvatljiva je za financiranje u sklopu financijskih instrumenata mikro, malih zajmova, te zajmova za obrtna sredstva HAMAG BICRO-a. Naime navedena institucija i njeni spomenuti financijski instrumenti pogodni su za poduzetnike jer se sredstva krajnjem korisniku plasiraju po znatno povoljnijoj kamatnoj stopi, od onih koje su opcija u poslovnim bankama. Zainteresirani registrirani subjekti, ali i fizičke osobe koje tek pokreću djelatnost i nemaju još registriran poslovni subjekt za prijavu, kao njen najvažniji dio, moraju imati izrađen poslovni plan kojim se dokazuje isplativost investicije/ulaganja, odnosno što je još važnije mogućnost otplate zajma.
6. Postaviti ciljeve za budućnost
Za poduzeće je bitno da ima jedan ili više ciljeva kojima će težiti tijekom obavljanja poslovanja. Tako jedan od ciljeva može biti usmjerenost na ostvarenja poslovnih rezultata (npr. definirati iznos prihoda ili postotak porasta prihoda u odnosu na prethodnu godinu), koje će postići na temelju zadanih zadataka. Prilikom postavljanja ciljeva tvrtka mora voditi računa o nekoliko pitanja. Jesu li ciljevi provjerljivi? Hoće li se na kraju razdoblja znati jesu li ciljevi ostvareni ili nisu? Jesu li ciljevi razumni? Jesu li postavljeni prema prioritetu? Jesu li ciljevi jasno određeni? Jesu li trenutni resursi dovoljni za postizanje određenih ciljeva?
Razmišljanje o prethodno navedenim karakteristikama tvrtka može svoje poslovanje usmjeriti prema pozitivnim promjenama koje svakako sa sobom donose nove izazove, ali i dodatnu mogućnost razvoja poslovanja.
U svrhu realizacije investicije koja se odnosi na kupnju nekretnine za turističke svrhe, dobili smo upit od klijenta za izradu poslovnog plana koji mu je potreban za podizanje kredita u poslovnoj banci.
Na sastanku s klijentom promatrali smo osnovne elemente koji su bitni za klijenta, banku i održivost investicije, a sve u svrhu što bolje izrade poslovnog plana i odobravanja kredita. Budući da je s prodavateljem utvrdio iznos nekretnine, klijentov prvi korak bio je odlazak u odabranu poslovnu banku da bi definirao iznos i uvjete kreditiranja.
Definiranje iznosa i uvjeta kreditiranja
Prilikom definiranja uvjeta kredita važno je odrediti kada (tijekom godine) će investitor vršiti otplatu rata, vodeći računa o prihodima koje ostvaruje u pojedinom dijelu godine (pogotovo kada se radi o poslovima s izraženom sezonalnošću kao što je turizam).
Budući da se radi o turističkoj djelatnosti – iznajmljivanje smještajnih kapaciteta, čiji intenzitet ostvarenja prihoda nije isti tijekom cijele godine klijentu smo savjetovali da je bitno definirati vrijeme otplate kredita, odnosno da otplata ne bi trebala započeti odmah po odobravanju kreditnih sredstava.
Budući da u to vrijeme investitor još neće ostvarivati prihode od djelatnosti iznajmljivanja, dogovorio je s bankom prilagođeni način otplate. Klijent će anuitete kredita otplaćivati tri puta u godini i to u vrijeme top sezone 30.6, 31.7. i 31.8. Ovakav način otplate vrlo je važan za investitora jer je to vrijeme u kojem su cijene i popunjenost smještajnih kapaciteta najveći.
Također je definirano da će kamate po kreditu klijent otplaćivati mjesečno. Prilikom projekcije godišnjeg financijskog tijeka, koji predstavlja „novčanik“ projekta u kojem se nalaze iznosi koje investitor plaća, zaključak je bio da uzimajući u obzir ukupne projicirane prihode, ulaganje i troškove, investitor može servisirati kreditne obveze.
Međutim, detaljnom projekcijom, na mjesečnoj razini, u financijskom tijeku je bilo vidljivo da investitor iz projekta neće moći uplaćivati iznos kamate za prva tri mjeseca otplate. Slijedom navedenog s bankom je dogovoreno da klijent mora deponirati u banku iznos vlastitih sredstava u visini tromjesečnog iznosa kamata.
Troškovi investitora
Kao savjet klijentima, ali i bankarskim djelatnicima možemo istaknuti da je iznimno važno zatražiti projekciju mjesečnog financijskog tijeka u kojem je jasno vidljivo da li će investitor u određenom trenutku imati dovoljno sredstava za financiranje početnih ulaganja i otplatu kamata u razdoblju dok još nisu počeli pristizati prihodi od realizacije projekta.
Investitor je odlučio nekretninu financirati na način da će koristiti 50% kreditnih i 50% vlastitih sredstava. Za investitora je također važno da je upoznat s dodatnim troškovima koji nastaju prilikom traženja kreditnih sredstava, a za koje investitor treba osigurati sredstva prije odobravanja kredita.
To su trošak procjene nekretnine (u slučaju kupnje nekretnine), te izrada poslovnog plana. Ostali troškovi koji idu uz odobravanje kredita, a za koje investitor također treba osigurati sredstva su trošak obrade kredita (uglavnom 0,5 % iznosa kredita), te trošak solemnizacije ugovora o kreditu. O ovim troškovima važno je voditi računa jer u ovisnosti o njihovom iznosu potrebno je ili izdvojiti vlastita sredstva za njihovo financiranje ili povećati iznos kredita za određeni iznos.
Budući da investitor nije imao osnovanu tvrtku morao je u međuvremenu pokrenuti postupak za otvaranje trgovačkog društva, za kojeg također treba izdvojiti novčana sredstva.
Odluka o kupnji nekretnine za turističke svrhe
1. Kupnja nekretnine koja je bila predmet iznajmljivanja
Nekretnina koja je predmet kupnje prethodne dvije godine je bila u vlasništvu druge pravne osobe koja je plasirala na tržište za koje je dokazano da je postojao interes. Budući da će turističku djelatnost obavljati nova tvrtka koja do sada nije obavljala tu djelatnost kao relevantne podatke za usporedbu cijena, popunjenosti i visine prihoda korišteni su podaci prethodnog vlasnika. Isto tako navedeni podaci su korišteni za projekciju prihoda u poslovnom planu.
Ako kupujemo nekretninu koja je bila predmet iznajmljivanja investitor ima određenu dozu sigurnosti da će moći ostvarivati slične prihode kao i prije njegove investicije.
2. Kupnja nekretnine koja nije bila predmet iznajmljivanja
U slučaju da se radi o kupnji nekretnine koja do sada nije ostvarivala prihod od turističke djelatnosti iznajmljivanja, kako bi napravili projekciju prihoda, potrebno je prethodno napraviti analizu tržišta kako bi dobili relevantne podatke o cijenama, popunjenosti i potražnji za predmetnu nekretninu.
Za investitora postoji veći rizik ako kupujemo nekretninu koja nije bila predmet iznajmljivanja jer u tom slučaju mora više poraditi na samom marketingu i prepoznatljivosti nekretnine koja se iznajmljuje.
U poslovnom planu u projekciji prihoda, važno je definirati realne prihode koji su tržišno utemeljeni. Nepoželjno je napuhivati prihode i biti nerealan prilikom njihove projekcije, jer nerijetko takva investicija „pada u vodu“. S jedne strane, u slučaju odobravanja kredita, klijent može doći u probleme s otplatom, s druge strane banka može utvrditi na prihodi nisu realni, što u konačnici može rezultirati odbijanjem zahtjeva za kredit.
Rizičnost samog projekta
Jedan od elemenata kojeg treba sadržavati poslovni plan svakako je i analiza osjetljivosti u kojoj banka provjerava rizičnost projekta prvenstveno s aspekta smanjenja prihoda. Banka prilikom analiziranja poslovnog plana, konkretno analize osjetljivosti, za procjenu uzima podatak za koliko se prihodi od navedene djelatnosti mogu smanjiti, a da financijski tijek ostane pozitivan tijekom cijelog promatranog vijeka trajanja projekta, odnosno da investitor može otplaćivati kredit.
Postotak za kojeg se uglavnom umanjuje iznos ostvarenih godišnjih prihoda je između 15 % i 20 %. Važno je da i prilikom smanjenja prihoda povrat kredita ne bude ugrožen.
Na temelju svih podataka sadržanih u poslovnom planu, a posebice onih financijskih: projekcije prihoda, projekcije rashoda, računa dobiti i gubitka, financijskog tijeka i ekonomskog tijeka, izračunatih pokazatelja kao što su neto sadašnja vrijednost projekta, te interna stopa rentabilnosti projekta, donosi zaključnu odluku o isplativosti projekta i odluku o odobrenju kreditnih sredstava investitoru.
Prilikom definiranja financiranja investicije, svakako bi bilo dobro istražiti i druge opcije financiranja investicije ili barem dijela iste kao što su na primjer EU fondovi, potpore jedinica lokalne i područne samouprave, turističke zajednice i slično.
